Na toewijzing krijgt iedere kandidaat de kans om binnen twee weken de woning grondig te inspecteren en definitief te besluiten om wel of niet te kopen. Daarna wordt het koopcontract getekend. De daadwerkelijke levering van de woning vindt pas plaats vlak voor de start van de werkzaamheden. Als een kandidaat een woning afwijst krijgt de tweede kandidaat van de lotingslijst de kans om de woning te kopen. Als er geen reservekandidaat is wordt de woning aangeboden aan de afgevallen kandidaten van de overige woningen. Pas als er dan geen koper is, wordt een betreffende woning weer opnieuw te koop gezet.

De kopersvereniging Sint Martenshof heeft bepaald welke zaken collectief of individueel uitgevoerd worden en maakt een verdeelsleutel voor de collectief uitgevoerde werkzaamheden. Ervaring op andere plekken leert dat de werkzaamheden aan de buitenkant (gevel, dak) collectief plaatsvinden en de binnenkant individueel. Sloopwerkzaamheden voorafgaand aan de verbouwing kunnen eventueel zelf gedaan worden, maar ook collectief. Als de kopersvereniging besluit om werkzaamheden individueel uit te laten voeren kun je daarvoor natuurlijk wel zelf een bedrijf inhuren.

We verwachten dat we eind 2011 nog een aantal woningen in de Nijhoffstraat en een aantal panden in de Van Spaen- en Van Hasseltstraat als kluspand aan te kunnen bieden.

Je krijgt een verklaring dat de grond geschikt is voor de bestemming wonen met een siertuin (je kunt bijvoorbeeld wel een aantal aarbeienplanten poten, als dat maar niet meer dan 10% van je totale voedselvoorraad is). Net als in veel andere oude wijken heeft er in het verleden veel bedrijvigheid gezeten, waardoor nooit de garantie van volledig schone grond te geven is. Het bodemrapport krijg je bij het aangaan van de koop.

Als je bent ingeloot krijg je het zogenaamde fab-rapport. Daarin staat wat de huidige staat van de fundering, asbest en bodem is en wat er zo mogelijk nog moet gebeuren aan de woning die je koopt. In de verkoopprijs is rekening gehouden met de voorgestelde werkzaamheden in dit rapport. Hoe meer er moet gebeuren hoe lager de verkoopprijs. Als de fundering slecht is en er moet iets aan gedaan worden, dan is daar dus ook rekening mee gehouden.

Als je samen een huishouden vormt, mag je kopen, ongeacht de relatievorm die je met elkaar hebt. Je moet wel samen financieren en gezamenlijk eigenaar zijn. Er mag geen sprake zijn van een onderhuurrelatie. De panden moeten hoe dan ook samengevoegd worden. Dat betekent dat één van de twee bestaande voordeuren als hoofdingang gebruikt moet worden voor het hele pand en dat er binnen een doorbraak moeten zijn tussen de beneden- en bovenverdieping. Anders blijft er sprake van twee woningen en dat mag niet.

In algemene zin is dat lastig omdat ieder pand anders is. Een deskundig bureau heeft de kosten uitgerekend. Op basis van ervaringen elders kun je er vanuit gaan dat ongeveer 25 tot 60% besteed wordt aan het casco (en grotendeels wordt uitgevoerd door een aannemer in opdracht van de kopersvereniging) en de rest aan de binnenkant. Dat is echter wel afhankelijk van je eigen wensen en voorkeuren, en deze percentages kunnen per pand verschillen.

De hypotheek gaat pas in op het moment van levering. Bovendien begint de hypotheek relatief laag en is die in eerste instantie gebaseerd op het lage verkoopbedrag. De rest van het hypotheekbedrag zit in het zogenaamde bouwdepot. Bij de verbouwing wordt telkens een bedrag uit het bouwdepot gehaald en stijgt de hypotheek. Indien noodzakelijk kan een bank de dubbele lasten meefinancieren in de hypotheek. Voor meer informatie kun je het beste contact opnemen met een bank.

De taxatie is gebaseerd op de waarde van het pand in opgeknapte staat, volgens het programma van eisen dat door de gemeente en Portaal is opgesteld. De taxatie is uitgevoerd door twee onafhankelijke taxateurs, waaronder de gemeentelijke taxatiecommissie. Van de taxatiewaarde (inclusief kosten koper) zijn de gecalculeerde verbouwings- en renovatiekosten afgetrokken. Dat bedrag is de verkoopprijs. De renovatiekosten zijn berekend door een deskundig bouwkundig bureau.

Het is heel gebruikelijk een waarborgsom te vragen als je een woning koopt. De gemeente en Portaal hebben afgesproken dat kopers op het moment van tekenen van het koopcontract € 1.000,- moeten betalen. Daarmee heeft de verkoper meer zekerheid dat de koper ook daadwerkelijk het pand koopt. Deze waarborgsom is relatief laag in vergelijking met een normale verkoop, omdat er een lange tijd zit tussen het tekenen van het koopcontract en de daadwerkelijke levering van de woning. Naast het betalen van de waarborgsom moeten kopers er rekening mee houden dat al voor de levering van de woning een aantal zaken betaald moeten worden, zoals de begeleiding door een architectenbureau. In de kopersvereniging worden definitieve afspraken gemaakt hoe dit wordt gefinancierd.

Je moet bij de bank aantonen dat je de taxatiewaarde van de woning in opgeknapte staat kunt financieren, zodat je de aankoop en de verbouwing ook echt kunt betalen. De toetsing gebeurt op basis van inkomen, de omzet als je een eigen bedrijf hebt of als zelfstandige werkt, eventueel eigen vermogen, de waarde van een huidige koopwoning en/of een persoon die aangeeft garant te willen staan voor de financiering (dit laatste wordt dan ook weer getoetst). Uiteraard kan dat ook een combinatie zijn van deze inkomensbronnen.

Erfafscheiding is toegestaan, maar we hopen dat iedereen een variant kiest waardoor er niet te veel geslotenheid ontstaat maar ieders privacy wel wordt gerespecteerd. Het is goed om daar in de kopersvereniging afspraken over te maken. In het programma van eisen is wel aangegeven hoe de afscheiding van het collectieve deel van de tuin van het achterliggende hofje moet worden vormgegeven.

De uitbouwsels moeten verwijderd worden. De sloopkosten zijn in de berekeningen meegenomen.

We staan in principe die zaken toe die bouwvergunningsvrij zijn. Dat betekent dat een beperkte uitbouw uit de bestaande gevel toegestaan is zonder bouwvergunning. De speciale vergunningencoach kan advies geven voor welke zaken wel of geen vergunning nodig is en of een aanvraag van een eventuele vergunning kans van slagen heeft. In een aantal specifieke gevallen zullen we aangeven dat een woning niet uitgebouwd mag worden, bijvoorbeeld omdat de toekomstige buren daardoor bij de aankoop van hun pand onevenredig benadeeld worden. Dit betreft met name de panden naast een hoekpand.

Als er nu een dakkapel op zit dat mag deze in ieder geval in de huidige maat vervangen worden. Wil je een grotere dakkapel, dan is een bouwvergunning en welstandstoets nodig. Dat geldt ook als er nu nog geen dakkapel aan de voorzijde aanwezig is. Het kan dus zijn dat de een verzoek hiertoe afgewezen wordt. Over eventuele mogelijkheden kun je overleggen met de vergunningencoach die de gemeente tijdens de bouwvoorbereiding beschikbaar stelt.

Door de grootte van de meeste woningen zijn deze erg geschikt om wonen en werken te combineren. Werken mag onder bepaalde voorwaarden binnen het bestemmingsplan. De basis is dat je maximaal 30% van de woning mag gebruiken als werkruimte, er niet meer dan vier personen in dienst mogen zijn van je eigen bedrijf en het geen consumentgerichte bedrijvigheid mag zijn waardoor er de hele dag klanten in- en uitlopen.

Een aantal woningen hebben een zeer grote voorruit. Het is mogelijk deze te vervangen, want in de oorspronkelijk staat hadden deze panden ook kleinere ramen en kozijnen. Dat mag dus teruggebracht worden en versterkt het oude gevelbeeld. Dat is echter geen specifieke eis.

Deze tekening staat onder het kopje kleine lettertjes. Daarin kun je zien dat de meeste panden een tuin hebben die zo’n 7 meter diep is over de totale pandbreedte. Bij de hoekpanden is de tuin kleiner. Er is echter een collectief deel waar alle bewoners gebruik van kunnen maken.